Location meublée 2025 : ce que vous devez savoir

Micro-BIC, cotisations sociales, plus-value, déclaration en mairie… L’année 2025 marque un tournant pour les loueurs en meublé, qu’ils soient LMNP ou LMP. Entre la loi Le Meur (dite « anti-Airbnb »), la loi de finances 2025 et les nouvelles obligations déclaratives, tour d’horizon des principaux changements.

Les 5 grandes nouveautés à retenir

1. Micro-BIC restreint pour les meublés de tourisme

   • Seuil abaissé à 15 000 € et abattement à 30 % pour les meublés non classés.

   • Conservation du seuil de 77 700 € et abattement de 50 % pour les meublés classés.

2. Nouvelle obligation de déclaration en mairie

   • Déclaration préalable obligatoire à l’échelle nationale d’ici mai 2026 via un téléservice centralisé.

   • Amende possible jusqu’à 20 000 € en cas de manquement.

3. Changement d’usage encadré

   • Autorisation préalable imposée partout, même pour les locaux non résidentiels.

   • Nécessité d’un DPE entre A et E (puis A et D dès 2034).

4. Reprise des amortissements pour le calcul de la plus-value

   • Pour les LMNP, les amortissements déduits réduisent désormais le prix de revient du bien, alourdissant la fiscalité à la revente.

5. Cotisations sociales : un assujettissement durable

   • En cas de recettes > 23 000 €, affiliation à l’URSSAF automatique, même si les revenus baissent ensuite.

   • Nouvelle assiette de calcul : abattement de 26 % au réel, changement pour les micro également.

   
   

Exemple chiffré : impact sur la plus-value

Prenons un bien acheté 250 000 € en LMNP et vendu 350 000 € après 10 ans.Avec 100 000 € d’amortissements, la fiscalité grimpe de 3,64 % à 12,54 % du prix de vente.

Ce qui change aussi…

• Interdiction de louer des logements insalubres ou énergivores (> 450 kWh/m²/an).

• Classement obligatoire du logement pour conserver le micro-BIC favorable.

• Limites de durée de location (jusqu’à 90 jours / an pour RP sur décision de la commune).

• Recours à une agence professionnelle : une stratégie (encore floue) pour échapper aux cotisations sociales (source).

Conclusion

En 2025, louer en meublé devient plus complexe mais pas impossible. La sélection du régime fiscal, le classement du logement, ou encore le choix entre location classique et saisonnière deviennent des arbitrages cruciaux pour la rentabilité du projet.

Pour les investisseurs ou les loueurs actuels, un bilan patrimonial personnalisé s’impose.