Apport Cession et Location Meublée

Apport cession 150 OB Ter La location meublée est elle eligible ?

Dans le cadre de l'apport cession, en cas de vente d'entreprise, la loi vous autorise un report d'imposition dans le cadre d'un réinvestissement. La location meublée, peut elle faire partie de cette avantage fiscal ?

Apport-cession : la location meublée est-elle éligible ?

Le Conseil d’Etat poursuit son œuvre de précision du réinvestissement économique en matière d’apport-cession

La location meublée peut elle être considérée comme une activité économique au regard du sursis d’imposition en cas d’apport-cession (article 150-0 B du CGI) ? Un récent arrêt du Conseil d’Etat (CE, 19 avril 2022, n° 442946) « soulève presque autant de questions qu’il n’en règle », constate Sandrine Quilici, directrice de l’ingénierie patrimoniale de Pictet Wealth Management.

L’enjeu de l’abus de droit

Le dispositif du sursis d’imposition applicable en cas d’apport-cession de titres à une société dont l’apporteur a le contrôle, prévoit qu’une plus-value de cession de titres pouvait bénéficier d’un sursis d’imposition peut être maintenu à la condition qu’une partie significative du prix de vente cession des titres apportés soit réinvesti dans une activité économique. En l’espèce, en 2010, Monsieur B. a apporté à la société B dont il est le seul associé les 308 titres qu’il détenait dans la société A, évalués à 1.001.000 euros. En contrepartie, il a reçu les 91.000 parts formant l’ensemble du capital social de la société B ainsi qu’une soulte de 91.000 euros. La plus-value d’apport a bénéficié du sursis d’imposition prévu par l’article 150-0 B du CGI. En novembre 2010, la société financière B. a revendu ces parts pour un prix identique à leur valeur d’apport.

Le caractère économique du réinvestissement

Considérant que le produit de cette cession avait été principalement réinvesti dans des valeurs de placement, l’administration fiscale a estimé que Monsieur B. avait abusivement bénéficié du mécanisme du sursis d’imposition et a imposé la plus-value réalisée d’apport, sur le fondement de l’abus de droit (article L. 64 du Livre des procédures fiscales). Elle a taxé la plus-value réalisée d’apport et assorti les rehaussements d’impôt sur le revenu et de contributions sociales de la majoration de 80%, pour un montant total en droits et pénalités de 579.613 euros.

La location meublée

Sur le caractère économique de l’activité de location meublée, « le Conseil d’Etat n’a pas posé d’exclusion de principe, contrairement au régime actuel de l’article 150-0 B ter du CGI, analyse Sandrine Quilici. Cette possibilité semblait entraperçue, à la lecture des conclusions du rapporteur public sous une jurisprudence de 2011 (CE, 24 août 2011, n° 316928, Ciavatta). En revanche, les cours d’appel avaient l’air fermé à une telle acceptation (CAA Marseille, 19 décembre 2019, n° 18MA00373 qui avait exclu le caractère économique de la location meublée et CAA Lyon, 18 juin 2020, n° 18LY03630 selon lequel la location meublée doit être regardée comme un investissement patrimonial). Ici, la haute juridiction pose plusieurs critères pour assimiler la location meublée à une activité économique ». Elle l’admet en effet si elle « est effectuée par le propriétaire dans les conditions de la parahôtellerie, ou si elle implique pour lui, alors qu’il en assure directement la gestion, la mise en œuvre d’importants moyens matériels et humains », ajoute l’experte de Pictet Wealth Management.

Des critères imprécis

En dehors de la parahôtellerie, dont les contours sont bien définis, le premier des critères est celui d’une gestion effectuée directement par le propriétaire. « Cela exclut que le propriétaire donne à bail les immeubles et que la location meublée soit sous-traitée au preneur, précise Sandrine Quilici. Ensuite, viennent les critères des moyens affectés à l’activité gérée en direct. » Qu’entendre par « importants moyens matériels et humains » ? « Cette notion est subjective mais laisse entendre qu’il doit s’agir d’une véritable entreprise, avec, notamment, des salariés affectés à cette activité. Sur ce point, la traditionnelle ligne de départage de l’activité LMP et LMNP est sans incidence, comme le précise le rapporteur public. Pour autant, la nouvelle définition manque de précisions ».

Cette décision renforce la délicate appréhension de l’activité de location meublée par le droit fiscal. Elle souffre d’un manque de cohérence qui pèse sur la sécurité juridique de ceux qui l’exercent.

Source Agefi.