IFI et biens professionnels, quelles exonérations ?

IFI, patrimoine professionnel, quelles exonérations ?

Sont exonérés d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), sous certaines conditions, les biens ou droits réels immobiliers (usufruit ou nue-propriété) :

1. détenus par une personne soumise à l’IFI ; 

2. affectés à son activité professionnelle (en entreprise individuelle ou en société).

Présentation

Outre la notion de biens professionnels, les biens immobiliers sont exclus de l’IFI dès lors que les biens sont affectés à l’activité de la société qui détient ces biens (ou affectés à l’activité d’une société du même groupe), sans autre condition à remplir. Il n’est pas nécessaire que le redevable exerce son activité dans cette société. CGI art. 965, 2°

En revanche, lorsque les biens immobiliers sont détenus directement ou indirectement par la société d’exploitation (voire par la holding animatrice ou passive), il est impératif de remplir les conditions relatives aux biens professionnels : l’exclusion d’IFI des biens immobiliers ne peut pas s’appliquer (puisque les biens ne sont pas détenus par la société, ou le groupe, qui exerce l’activité opérationnelle).

Biens détenus par le redevable, son foyer fiscal IFI ou via une société (SCI)

Le redevable (ou l’un des membres de son foyer fiscal : conjoint, partenaire de PACS, concubin, enfant mineur) doit détenir les biens :

directement par le redevable ou son foyer fiscal IFI

1. en pleine propriété,

2. en usufruit à condition que le bien soit imposable à l’IFI chez l’usufruitier (sur la pleine propriété ou sur l’usufruit seulement) et que le bien soit affecté à l’activité professionnelle de l’usufruitier BOI-PAT-IFI-30-10-10-20 § 60
   

L’usufruitier perd l’exonération si l’utilisation des biens est concédée au nu-propriétaire. BOI-PAT-IFI-30-10-10-20 § 70

1. en nue-propriété à condition le bien soit imposable à l’IFI chez le nu-propriétaire (sur la nue-propriété) et que le bien soit affecté à l’activité professionnelle du nu-propriétaire BOI-PAT-IFI-30-10-10-20 § 70
   

Lorsque l’imposition est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, l’affectation à la profession doit être appréciée distinctement chez le nu-propriétaire et chez l’usufruitier.

BOI-PAT-IFI-30-10-10-20 § 60

1. en crédit-bail ou en location-accession  (le redevable n’est alors pas propriétaire mais preneur) BOI-PAT-IFI-30-10-10-20 § 80

Via une société (SCI notamment)

Lorsque les biens sont détenus via une société dans laquelle le redevable n’exerce pas son activité professionnelle (par exemple détention via une SCI patrimoniale), quel que soit le niveau d’interposition, l’exonération est limitée à la fraction des titres représentative des biens affectés à l’activité professionnelle (hypothèse dans laquelle la société détient des biens affectés et des biens non affectés).

BOI-PAT-IFI-30-10-10-40 § 1 Pour plus de détail, voir § 6.1

Exemple : 

Monsieur X exerce en entreprise individuelle. Il détient 100 % d’une SCI qui est propriétaire de 2 immeubles :

1. un immeuble A affecté à l’exploitation, estimé à 800 000 €,

2. un immeuble B loué à un tiers, estimé à 400 000 €

Monsieur X est exonéré à hauteur de 800 000 € alors que ses parts sont estimées à 1 200 000 €.

 Activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale

La société doit exercer une activité de nature :

1. commerciale : activités prévues aux articles 34 et 35 du CGI, notamment la location meublée (voir condition § 5.) ou encore la location équipée (pour être éligible, il n’est pas nécessaire que la location équipée engendre plus de 23 000 € de recettes ni que les revenus nets représentent plus de 50 % des revenus professionnels), hors cas des activités civiles de mise en location

2. industrielle, notamment opérations de construction, terrassement, transports, manutention, extraction, production et vente d’électricité photovoltaïque,

3. agricole : activités prévues à l’article 63 du CGI, hors cas des activités civiles de location du droit de chasse et pêche, Le bail a métayage peut bénéficier de l’exonération des biens professionnels à condition, notamment, que la condition d’exercice d’une activité professionnelle par le redevable soit remplie, ce qui exclut tout rôle passif comme dans l’hypothèse où le contrat déchargerait le bailleur de toute participation significative aux décisions tenant à la conduite de l’exploitation.  RM 21 mai 2019, n°7982

4. artisanale : activités définies à l’article l’article 19 de la loi n° 96-603 du 5 juillet 1996 relative au développement et à la promotion du commerce et de l’artisanat, c’est-à-dire des activités qui emploient moins de 10 salariés : production, transformation, réparation ou prestation de services figurant sur une liste établie en annexe au décret n°98-247 du 2 avril 1998 relatif à la qualification artisanale et au répertoire des métiers,

5. libérale : activités prévues à l’article 92 du CGI, ainsi que les commissions versées aux agents d’assurances, les produits des droits d’auteur qu’ils soient taxés en BNC ou en traitements et salaires.

1. 
   

Attention : 

L’exonération ne devrait pas s’appliquer lorsque le bien est affecté (loué ou mis à disposition) à une société civile de moyen (SCM). En effet, l’activité de la SCM n’est pas une activité professionnelle en tant que telle.